インディーです。
退職後もインディペンデントな生き方を目指し、
ひところ流行った不動産投資を、勉強しながら実践しています。
今回は、区分所有についてです。
素人の私がプチオーナーとして定期的な収入を得るころはできるでしょうか？ 「減らない資産を持つ」という夢は実現するのでしょうか？
「築古アパート経営で、退職後の生活にゆとりはできるか？」引き続き、区分マンション投資への挑戦です。
築古アパート 購入と改修・修理の日々。・・手残りは。
今までは、築古のアパートで不動産投資を進めていましたが、今回は区分に挑戦です。
まずは、これまでの築古物件購入のいきさつや、築古で悩まされた改修・修理費用などについて、まだお読みでない方は、ぜひご覧になってください。
※アパート経営に興味のない方は、飛ばしてくださいね。
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築古アパートのよさ。
・・・ということで、これまでの経験から、
【築古アパートは、故障も多く修繕費が嵩みがちだが、購入費が抑えられる分、手残りも望める。順風満帆とは言えないが、年金を受け取るまでの生活のゆとりになる】
というところまで、たどり着きました。
（ま、これから大幅な支出があると、この言葉も変わってくるかもしれませんが。）
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区分マンション 購入前。
駅前の物件、売主様に伝えました。
現金払いということで、１０万円ほどなら値引きができそうです。
そうですか。
２５０万円になるなら買います。
私が見学・検討していたのは、地方小都市の駅近物件。
- 築３５年 RC物件
- 駅近 徒歩７分
- ワンルーム
- ３点セット（トイレ・バス・洗面台）
- 現在空室
- 賃貸料予想 29,000円～30,000円程度／月
- 売り出し価格 260万円
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この駅の南側は、駅近辺の再開発でとてもきれいに整備され、生活しやすくなった町です。
その昔は、駅裏だったので、その名残りからか、駅近でいい場所なのに賃貸料は低めで、物件価格も抑えられています。
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収益 見込み
この物件を収益率で検討してみました。
購入価格が 260万円なら、
（29000×12ヶ月）÷ 260万円 ＝ 13.4 ％
250万円なら、
（29000×12ヶ月）÷ 250万円 ＝ 13.9 ％
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築古アパートでは、経費も考慮し、１３％以上 を目安にしてきました。
築浅の高い物件を買えば、修理も少なく間違いは少ないのでしょうが、収益率も下がってしまうので、購入しても面白みがありません。それで、私は築古アパート。
今回購入予定の区分マンションは、建物の管理費や修繕積立金などの経費がかかるので、アパートに比べてランニングコストが高めです。
なので、13％をどの程度超えられるかが大切だと思います。
そのためには、購入価格を250万円にし、収益率を１４％に近づけておきたいと思い、価格交渉をお願いしていたのです。
じゃ、よろしくお願いしますね。
よかった。
賃貸が付かないときは、
セカンドハウスとして
自分で住むのもいいかも。
◆
購入費用 概算。
| 物件価格 | 2,500,000 |
| 固定資産税清算金 | 13,000 |
| 管理費精算 | 2,100 |
| 仲介手数料 | 125,000 |
| 所有権移転登記 | 96,000 |
| 合 計 | 約2,740,000 |
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室内清掃、管理会社任せにせずに、費用を抑える。
契約が済んだ後は、賃貸に出します。
その前に、管理会社がメンテナンス案を持ってきました。こんな感じ。
| 換気扇交換 | 18,500 |
| ドア | 10,000 |
| 流し台灯り交換 | 10,000 |
| テレビ端子交換 | 6,000 |
| メンテナンス（清掃） | 28,000 |
| 合 計 | 72,500 |
◆
・・・けど、購入にお金を使ってしまったので、これ以上お金は使うまい、と思っています。
下記のように自分でできるメンテナンスはして、費用を抑えました。
流し台灯り交換：DIY → 522円（パルック）
自分で交換すると、この値段でできました。十分の一以下。
室内清掃：直接業者へ依頼 → 15,000円
電話を業者さんに直接かけて依頼することで、
費用を約半分に抑えました。
当初は、これだけにして、あとは、入居が決まってからということにしました。
ということで、72500円 → 15522円ということで、当初支出は、5分の１になりました。
工夫次第でこんなに安くなったわ。
◆
ステージングに挑戦！
区分マンションは、入居がないままでも、管理会社への支払いはずっと発生します。一月でも早く入居をしてほしい。
で、今回は、入居促進のために、軽くステージングっぽく、簡単な家具を置いて生活空間をつくってみました。
購入したものは、テーブル・椅子・簡単収納・カーテンです。
自分が住みたいような空間になるようにしました。いい人が入居してくださるといいなぁ。
◆
初めての区分入居。 －満室になりました。－
コロナの影響でしょうか？ 駅前の便利な、さらに格安物件だというのに、全く連絡がありません。（内見はきているのかなぁ。と思うけど、まだ問い合わせるのは早いような気もして、放置していました。）
しばらく賃貸募集を頼んだ不動産屋さんからは音沙汰がなく、自己使用についても考え始めていたある日。
ご希望の方がいらっしゃいました。
契約まで行きそうです。
よかった。
やっと入居が決まりました。
◆ ◆ ◆
区分は、一室入れば満室です。
「満室」 あ～いい響きです。
区分マンション、入居者あったの？
そうよ。 決まったわ。
満室になるのは嬉しいな。
満室、バンザーイ！
◆
区分マンション（築古）、その収益予想は？
入居した後の、収益予想です。
下の表をご覧ください。
| 賃貸料 | 29,000 |
| 水道代 | 2,000 |
| 収入合計 | 31,000 |
| ビル管理会社管理費＋修繕積立金 | 7,300 |
| 水道代 | 2,000 |
| 賃貸管理会社 管理費 | 2,030 |
| 支出合計（月） | 11,330 |
(月収入)31,000 － (月支出)11,330 ＝ (月手残り)19,670
１年の手残り予定は 19,670 × １２ヶ月 ＝ 236,040円
築古アパートより、修理は少なそうですが、23万円程度という額が額だけに、少しの支出が大きく影響しそうです。
何もありませんように。
◆
まとめ －区分マンション投資 メリット・デメリットー
築古アパートに続き、区分マンション（築古）投資は、ゆとりにつながるか？という挑戦です。
今のところは、順調にいきそうな試算ですが、まだ、入居者が決まっただけで、これからの支出は【予想】でしかありません。
意外な展開が待っているかもしれませんね。
メリット・デメリットを比較してみました。
- 購入代金が少額で済む。
- →たくさん購入することができる。
- 室内だけなので、修繕が少ない。（水回り以外）
- ワンルーム１部屋だけだと、収入が少ない。
- →収益に面白みがない。
もし、区分マンションがうまくいけば、購入代金がアパートに比べて少額で済みますから、投資の方向が広がっていきそうです。
反対に、ワンルーム１部屋だけだと、収入が少なく、投資の面白みには欠けます。
今後の報告を待っていてください。
お読みいただきありがとうございました
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