インディーです。
ひところ流行った不動産投資を、遅ればせながら始め、勉強方々続けています。
素人の私がプチオーナーとして定期的な収入を得るころはできるでしょうか？ 「減らない資産を持つ」という夢は実現するのでしょうか？
「築古アパート経営で、退職後の生活にゆとりはできるか？」３回目です。
築古、今までの振り返り。 購入と改修・修理の日々。
今までの、物件購入のいきさつや、築古で悩まされた改修・修理費用などについて、まだお読みでない方は、ぜひご覧になってください。
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築古が満室の気配・・・管理会社さん、頼みます！！
先日、賃貸の募集をお願いしている管理会社さんから、電話がありました。
例の空室に、内見がありました。
契約になるかもしれません。
あら、そうなんですか。
コロナのせいか、今までほとんど見学がなかったですからねぇ。
気に入ってくださるといいな。
そうですね。
しっかり対応します。
フリーレント入れていいですか？
もちろん、入ってくださるなら。
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先日の内見の方、ちょっと時間が空きましたが、昨日契約されました。
決まったんですね。 ありがとうございます。
空室の長かった築古なんで、不具合があったら言ってくださいとお伝えください。
わかりました。
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なんかいいことあったの？ にこにこしてる！
そうよ。
この前話した築古のアパートね。とうとう満室になったのよ。
賃貸募集をお願いしている管理会社から、さっき電話があったの。
へぇ～、もしかして、お部屋全部入ったの？
そうなのよ。
買った時は、４部屋中、２部屋入居していて、２部屋が空室だったの。築古だし、購入も迷ったわ。
まだいろいろあるだろうけど、やっぱり満室になるのは嬉しいな。
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築古でも満室！！ ありがとう管理会社さん。
そうなんです。
築古（３５年）の物件で、入居率５割。
２室空室 → → 満室
改修費・修理費がかかることは覚悟していたものの、空室が改善しないこともあり、対応するたびに弱気にもなってしまっていました。
そのアパートの一室が決まり、そして今回は、残りの一室も契約できたのです。
せっかくのアパートですから、長期間の空室は避けたい。
そう思いながら、ここまで来たので、今日の連絡はほんとにうれしかったです。
満室、バンザーイ！
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満室になると、収益はどう改善するか。
改修・修理が多く、管理会社さんにもちょくちょく面倒をかけている物件ですが、今回満室になると、収益率はこう変化します。
家賃収入の表をご覧ください。
| A | B | C | D | 合計 | 管理費 | 残 | |
| １月目 | 空 | 空 | 40,000 | 35,000 | 75,000 | 4,000 | 71,000 |
| ２月目 | フリーレント | 空 | 40,000 | 35,000 | 75,000 | 4,000 | 71,000 |
| ３月目 | 30,000 | 空 | 40,000 | 35,000 | 105,000 | 6,000 | 99,000 |
| B入居月 満室 | 30,000 | フリーレント | 40,000 | 35,000 | 105,000 | 6,000 | 99,000 |
| B入居翌月 | 30,000 | 30,000 | 40,000 | 35,000 | 135,000 | 8,000 | 127,000 |
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このまま入居が続けば、１ヶ月の賃貸料から管理費を除いた残高は、合計約 127,000円。
以前より、ずい分よくなります。まあ、捕らぬ狸の皮算用ですが。(笑)
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まとめ －満室の効果ー
築古アパートは、修理費を多めに見ておかないといけません。
私は、半分は修理等に備えてストックし、半分は生活費補助に回す、というのが目標です。外壁などの大規模改修費はこれでは捻出できませんが。
このままうまくいけば、60000円余りを修理費用のストック、60000円を生活費に回すことができ、生活にゆとりができます。
まあ、また改修・修繕費がかかるでしょうから、気が抜けません。
けれど、今まで管理会社さんと相談しながら、入居者の方の要望・申し出に対応し、改修・修理をしてきました。工事を低価格で良心的にしてくれる業者さんともお付き合いができ、どうにか大家業をやれています。
大家業は、ほんと一人ではやっていけないです。入居者はもちろん、管理会社・工事業者など、みなさんのおかげだと思っています。
古くはありますが、入居者の方々にもそれなりに満足していただけるアパートになるといいです。
今のところ、前回に引き続き、
「築古アパート経営で、退職後の生活にゆとりはできる」といってもよいと思っています。
※もちろん、アパートのケアなどで精神的には「ゆとり」とは程遠い気持ちになることもあります。ただで手に入るわけじゃありません。
お読みいただきありがとうございました
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