ひところ流行った不動産投資を、遅ればせながら、始めてみることにしました。
素人がプチオーナーとして定期的な収入を得るころはできるでしょうか？ 「減らない資産を持つ」という夢は実現するのでしょうか？
専門の不動産業者がたくさんいる中、素人の個人が、少しでもいいからコンスタントに利益を手にするのは大変なことだと思います。でも、興味をもったからには、やってみたい、そんなチャレンジ精神です。甘い！と言われるかもしれないけど、やってみるだけです。
今回は、相続物件の売り出しということで、500万円という格安で購入できました。そこにはいい点も悪い点もあります。
不動産をどうやって手に入れたのか、そして、その後の収支状況について、築古物件で発生した問題もあわせてお知らせします。
相続物件で、格安。
利益率を考えるときに、物件を安く手に入れるというのは、大命題です。
前回言ってたアパート、500万円だったよね？
そのくらいなら、銀行とかでお金を借りないですむんだね。
そうねえ、実はあのアパートは、高齢のお母さんから相続を受けた人が売りに出したらしいのよ。
それで、500万円なんていう安い金額で売りに出していたってわけ。
どうして、相続だと安いの？
もう売主にとってはいらないものだからよ。
アパートを建てた本人は思い入れがあるけど、相続した人（お子さん）は、お金をかけて手入れをしてまで持ち続けるほどの気にはなれない。
離れていたところに住んでいたらしいしね。
そうか、もう誰でもいいから、安くてもいいから、買ってほしいってこと？
そういうこと。
アパートの値段は、売る人と買う人の関係次第で値段は変わるの。欲しい人が多ければ高くなるし、少なかったり、誰も欲しがらなかったりすれば、安くなるの。
そうですね。
【前のアパート】というのは、前回のブログ記事の。これです。↓
今回、ラッキーにも手ごろな価格の築古アパートを手に入れることができました。
個人が不動産投資を始めるには、まず、物件（アパートや貸家）を手に入れる必要があります。どうやって、手に入れたらいいのでしょう。
物件の買い方 ー不動産業に有利。けど、諦めず探す。ー
まず、（不動産屋さんでもない）普通の人が、物件を手にするには、どうしたらよいのでしょうか？
不動産屋さんに、コネがないと買えないのでは？と思う方も多いと思います。
実際にそういう面もあるようです。
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まず、顧客への紹介。（声かけ、電話、メールなど）
例えば、アパートを「売りたい」という人は、まずどうするでしょうか？不動産屋さんに相談しますよね。不動産屋さんは、そのアパートを他の人に紹介（仲介）して、手数料で儲けるのですが、収益も安定して見込まれ、資産価値もあるようないいアパートで、自分の会社に資金があるなら自分の会社のものにしますよね。または、それまでの付き合いの中で、何人かに「こんなアパートを売りにだしますよ。」と、声をかけるのです。
で、話がまとまれば、それで契約。売買終了！ なわけです。
◆
だから、よく不動産関係の本とか、ネットの記事とかに書いているんですが、<いいものは、一般人が買えるようなサイトには残っていない。>ということも正解なんだと思います。
けれど、すべてそれで売れるかというと、そういうわけでもない。
売主も、早く売りたいって人も多いので、声をかけて売れなければ、それまで問い合わせのあった顧客に知らせる（メールや電話で）、その後、不動産販売ポータブルルサイトに載せて、多くの人に見てもらい、欲しい人を見つけるのです。
◆
不動産ポータルサイト
不動産ポータルサイトとは、例えば、
「アットホーム」
「ホームズ」
「suumo」
とりあえず、３つ紹介しましたが、まだまだ、た～くさんあります。
◆
不動産屋さんのホームページ
不動産屋さんは、それぞれ自分のホームページを持っていますよね。その中の売買コーナーで、物件の紹介をしています。不動産屋さんごとなので、数はそんなに多くないですが、掘り出し物がある可能性は大です。
◆
ということで、初心者が物件を見つけるためには、まず、これらのサイトを、短時間でいいので、毎日見て目を慣らしておくのがいいですね。
◆
気になった物件は、見学に。 不動産屋さんと関係作り。
できるだけ毎日、不動産ポータルサイトや、不動産屋さんのホームページをチェックする。そして、気になった物件があれば、連絡をします。電話かメールになりますが、私は電話をお勧めします。
やはり、直接声で話をすることで、印象に残るのではないかと思います。もし、購入することになれば、ビジネス相手になるわけなので、関係作りの一歩だと思うのです。
私も、初めてのときは、ドキドキでした。
連絡して見に行くことで、本当に買う気があるということをわかってくれると思います。気に入らなかったら、その理由を伝えておくと、その後該当する売り物件が出た時に、連絡してくれることもあります。
私のこの格安物件は、こんな感じで紹介がありました。※部分的に編集しています。
おはようございます。
ご無沙汰しておりますが、いかがお過ごしでしょうか。
さて、以前アパートの一棟売りが出たら教えてほしいとのことでしたので、一番に■■様にお伝えいたします。一棟四戸、昭和57年築、土地面積約200㎡です
売り価格は５００万円前後と見られます。現在空室は一階２部屋。2階は35000円位で貸しているらしいです。
ただし、古いので手を入れないといけない感じです。ちなみに古いけど〇〇〇〇ハウスです。
現場ご案内もできます。
ご検討ください。 〇〇不動産
このメールを読んだとき、営業メールではあるでしょうが、一人前の大家さん・投資家とまではいかずとも、不動産業界に一歩進めたようで、嬉しかったです。
安いのにはそれなりの理由がある。 それでもチャレンジ。
その後、現地を見に行き、自分なりに検討して購入に至ったのですが、この物件には道路の問題とかもあり「条件付き再建築」の土地であることも判明しました。
ただで、こんなに安いわけないよね。
迷いに迷いながらも、今どき個人に10％を超える物件が回ってくることなどめったにないので、（なんとこれは、現状二部屋のみ賃貸で１６％でした。満室になればさらに・・期待！）購入を決めたのです。
※参考に・・・収益率は、概算でこんなふうに計算されています。
収益率（％） ＝ 年間賃貸料 ÷ 購入代金 × １００
必要経費がかかりますので、年間賃貸料がすべて残るわけではありません。
購入時の支出や、改修については、前回お知らせしたとおりです。200万円程度はかかりました。
◆
予想外の改修費用。 やっぱり築古（泣）。
購入当初は、安く買えたアパートだから出費もしかたがないと思っていた改修費用。駐車場整備など含め、200万円かけました。このくらいなら、心づもりはあった、と考えられたけど、それで終わりではありませんでした。
３か月ほどの間に、新たに入居した一部屋で、こんな出費があったのです。
| ⑦ 修繕費 | |
| 蛇口交換 | 7700 |
| ドア修理 | 14850 |
| 雨樋 補修 | 55111 |
| 排水修理 | 91410 |
| 合計 | 169071 |
「あ、17万円かかったのね。」と思うでしょうが、問題はそんなに簡単じゃありません。こんなことが続くと、少し弱気になってしまうのです。
一つ解決したと思った頃に、さらに、もう一つという感じで、不動産屋さんから電話が鳴ると、ちょっと重い気分になったものです。
こんにちは。
今回入居された〇〇さんですが、水道をひねったら、蛇口が壊れたそうです。取り替えてよいですか。
はい、もちろんです。
◆ ◆ ◆
こんばんは。
蛇口の件は、改修が終わりました。
ところが、ドアを開け閉めしているうちに、閉まらなくなってしまったそうなんです。お仕事に行けないと連絡がありました。すぐにどうにかしないといけないですね。手配はしますがよろしいでしょうか。
今度はドアですか。まだまだ、悪いところが出てきますね。
もちろん、早めにお願いします。
・・・こんなやり方とりが、何度かありました。 めげます。（悲）
◆ ◆ ◆
ということで、「築古アパート、安くてラッキー」と思っていた私には、しっぺ返しみたいなことが何回かありました。3ヶ月の間に。（まだまだ、これからもあるんでしょうね）
それでも、手残りは魅力。
そんな支出もありながら、賃貸料から管理費等を除いた手残り残高は、私にとってはまずまずなんです。
購入してからの収入の表をご覧ください。
| A | B | C | D | 合計 | 管理費 | 残 | |
| １月目 | 空 | 空 | 40,000 | 35,000 | 75,000 | 4,000 | 71,000 |
| ２月目 | フリーレント | 空 | 40,000 | 35,000 | 75,000 | 4,000 | 71,000 |
| ３月目 | 30,000 | 空 | 40,000 | 35,000 | 105,000 | 6,000 | 99,000 |
◆
この３ヶ月の賃貸料から管理費を除いた残高は、合計約 241,000円
改修費用を１７万円として差し引くと、７万円しか手残りがありません。
◆
けれど、今後、もし退去なく入居してもらえると、今後3ヶ月はこう見込めます。
| A | B | C | D | 合計 | 管理費 | 残 | |
| ４月目 | 30,000 | 空 | 40,000 | 35,000 | 105,000 | 6,000 | 99,000 |
| ５月目 | 30,000 | 空 | 40,000 | 35,000 | 105,000 | 6,000 | 99,000 |
| ６月目 | 30,000 | 空 | 40,000 | 35,000 | 105,000 | 6,000 | 99,000 |
今後の３ヶ月の賃貸料から管理費を除いた残高は、合計約 297,000円
大儲けとはいきませんが、1ヶ月 99,000円は残っていきます。
◆
半分は修理等に備えてストックし、半分は生活費補助に回す、というのが目標です。この３ヶ月は修繕費にかなりかかっていましたが、これから、いい方向に行けそうな気もします。
うまくいけば、50000円を生活費に回すことで、生活にゆとりができます。
まあ、また改修・修繕費がかかるかもしれません。気が抜けませんが、そんなこともできれば楽しめるような大家さん（まだ今は「投資家見習い」）になりたいです。
今後の収支変化は、またお知らせします。
今のところ、
「築古アパート経営で、退職後の生活にゆとりはできる」といってもよい額です。これから、大きな出費がないといいのですが。
お読みいただきありがとうございました
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