退職後、年金開始までの期間は、お金が減るばかりでは不安。 不動産で、定期的な収入を得て、気持ちに余裕。 めざせプチオーナー。減らない資産を持とう。
かあさん、もう少しで退職だね。
そうなのよ。もう50代後半、退職ってまだまだ先のことって思ってたのにね。お給料がなくなるってのは不安だけど、自分の時間を今までできなかったことに使ってみたいもんね。
とうさんは、先に退職してて、悠々自適だね。
あはは。
退職金もらったけど、買い物や旅行したら、かなり減っちゃったからな。悠々自適ってのとは少し違うようにも思うけど。
まあ、年金もらうまでには、もう少しあるから、大事に使わないとあとが大変になりそうだな。
えっ、そうなの？
退職後の生活のことも考えないといけないんだ。
私は仕事があったから、とうさんの退職金の使い方なんて気にしてなくて、よく知らなかったわ。 そんなに減っちゃったの？
うん。・・・そうだなぁ。
確かに、共働きだったし、相談なしにきたよね。
どうにかなるとは、思うけどね。う～ん。
そうか。老後のことをとうさんに頼っているわけにはいかないわよね。私もお給料がなくなっても、生活を守るために、頑張って勉強してみるわ。
共働きは、お互いの収入があり、余裕があるので、逆に「どうにかなる。」という意識を持ちがちです。
【老後２０００万円問題】なんてことも言われていますし、
早いうちから、しっかり考えておくと安心ですよね。
どんな、方法があるのかな？
預金？
預金ももちろんだけど、それだけじゃ不安定よね。
他の形の資産を持っておくといいのかな。
そうですね。
預金もいいけど、インフレなんかが起こると、実質財産はぐっと目減りしてしまいます。そんなときのために、インフレ時に損にならないような資産に変えておくのも一つの方法かなと思います。
財産も、バランスが大切。あなたなら、どれを選ぶ？
インフレで目減りしないもの、といえば、〈株〉〈不動産〉かな？ 〈金(ゴールド)〉も社会が不安定な国や時代にとても人気があるようです。どこかの国のお金持ちは、資産を金(ゴールド)に換えて、ある程度の財産を体につけて所持しているとか。昔聞いたお話です。３分の１くらいずつ分けていくといいらしいです。有名なファイナンシャルプランナーの方が、以前文章の中で、そう書いておられました。
預金以外は、かなりリスクがありますから、一般の（財産の少ない）者にはなかなか挑戦しがたいのですが、少し組み入れてみるのはありだと思います。
財産をすべて預金にするのではなく、３分の１とまではいかないにしても、資産に、どれかを組み入れるのがよい方法だそうですが、皆さんならどれを選びますか？
今回は、退職後の不動産経営についてお話します。
退職するまでに貯めたまとまったお金。これを資金にすれば、築古のアパートが、借金せずに購入できます。不動産経営のリスクの代表的なものは、空室が続いたり、空室率が高くなり、銀行融資の返済ができなくなることですよね。
それさえ避けることができれば、ちょっと怖めの不動産経営といっても、予想以上の大規模修繕でも発生しない限り、ほぼ不安はなくなるのではないでしょうか？
実際の物件購入
２５ｋｍくらい離れた○○市の郊外に売り物件が出ました。
知り合いの不動産会社から、お話がありました。
こんなの、出てますけど。
いかがでしょう？
安いですね。
どうしてでしょう？
４部屋あるうちの半分しか入居されていません。だから、安め。
そこ、ずいぶん空室のままなんです。
持ち主の方が、遠い方で、メンテナンスもあんまりできていない。だから、安め。
そうなのね。現在７～８万円の賃貸料なら、年間８０万程度。
このままでも、１６％だから、まずまずの物件かな。
古いから、修理費用も発生しそうで不安はあるけど、そう悪くはないかも。
そうして、しばらくの検討の後、購入することに決まりました。
当初、かかったおよその費用は下のとおり。
| 築古アパート本体 | 5,000,000 |
| 登記費用（司法書士へ） | 160,000 |
| 売買仲介料（不動産会社） | 200,000 |
| 固定資産税 その他 | 50,000 |
| 小計 | 5,410,000 |
さらに購入後、駐車場の工事、修理場所数ヶ所、と、かなりの出費もあり。
| 現在入居者の家賃保証料 | 40,000 | 現入居者の分を、大家から払う。 |
| 駐車場 整備 | 1,300,000 | 草と木を切って整地し、駐車台数も増やす。 |
| 改修費 購入後10ヶ月間 | 110,000 | |
| 不動産取得税 固定資産税(新) | 220,000 | 後からの税金支払い。 |
| 小計 | 1,650,000 |
当初、500万円という購入しやすい価格ではあったが、さすが築古。
上記のように、整備や修繕費がかかり、実際は、700万円以上を支払うことになりました。
新築だと、この辺りの経費がほとんどかからず、予定外の支出がないのがいい。
購入後の収支状況。
購入金額＋購入時購入後の経費 (修理も含む) ＝ 約７００万円
１年間の賃貸収入（予定 月７万×２部屋） ＝ 約 ８０万円
よって、80÷700×100＝11.４
大まかに計算して、現状 11.4 ％
リスクのある不動産で、この数字をどう見ればよいでしょうか？
まとめ（私の考え） 今後の課題
築古アパートは格安で購入でき、その後、入居者がいる限り収入が細々とでも続く。
給与のなくなった退職後には、ちょうどよい資産の使い方ではないでしょうか？
不動産会社に管理を委託すれば、修理の連絡があり、工務店への連絡・発注では、大家としての判断をしていく責務はあるが、給与のなくなった中で、毎月数万円が手に入るよさがあります。
もちろん、手元に残ったお金は全部は使わず、何年か後の大規模な修理のための留保として考えておくべきでしょう。そうこうしているうちに、残り２部屋のうち、Ⅰ部屋に入居が決まりました。
となると、 １年間の賃貸収入（予定）が増えることになります。
約１０万円 × １２ヶ月 ＝ 約 １２０万円
よって、120÷700×100＝17 現状 17 ％ にアップしました。
これで、続いてくれれば、かなり良い利回りになります。 半分ストックし、半分は生活費補助に回せそうです。ちょっと望ましい値に近づきました。ただし、これから発生する修繕費が気になりますよね。
以降の収支変化は、また、数か月後にお知らせします。変化を追いながら、
「築古アパート経営で、退職後の生活にゆとりはできるのか？」を検証していきたいと思います。
お読みいただきありがとうございました
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